Тема 5. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

Вопрос 1. Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения

Землями сельскохозяйственного назначения признаются зем­ли за границами населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Существующие и планируемые границы категории земель сель­скохозяйственного назначения определяются на картах (схемах) территориального планирования субъектов РФ (ч. 6 ст. 14 Градо­строительного кодекса РФ). Отсюда следует, что «предназначен­ность» участков для сельскохозяйственных нужд (как, впрочем, и застройки, промышленного, рекреационного и иного назначения) определяется документами территориального планирования (гл. 3 Кодекса). В составе категории земель сельскохозяйственного назна­чения выделяются две субкатегории земель со своим дифференци­рованным правовым режимом:

а) сельскохозяйственные угодья – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Они имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране (при этом можно говорить об определенных различиях в правовом режиме, например, пашни и сенокосов либо пастбищ и виноградников). В случае отнесения сельскохозяйствен­ных угодий к разряду мелиорированных на правообладателей таких участков возлагаются дополнительные обязанности;

б) несельскохозяйственные угодья – земли, занятые внутрихозяй­ственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения зашиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Принципиальным различием указанных выше угодий является порядок установления и содержание их правового режима. Уста­новленное для всей категории земель сельскохозяйственного назна­чения целевое назначение земельных участков конкретизируется градостроительным регламентом, входящим составной частью в правила землепользования и застройки, для несельскохозяйствен­ных угодий. Для сельскохозяйственных угодий градостроительный регламент не устанавливается (ч. 6 ст. 36 Градостроительного

Из этого обстоятельства также следует и необходимость разли­чать земли сельскохозяйственного назначения как категорию земель в земельном фонде России и территориальную зону сельскохозяй­ственного использования, определяемую в результате проведения градостроительного зонирования муниципального образования. В состав зон сельскохозяйственного использования могут вклю­чаться: 1) зоны сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.; 2) зоны, занятые объектами сель­скохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения (ч. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ).

Для каждой такой территориальной зоны в границах муници­пального образования устанавливается градостроительный регла­мент, определяющий правовой режим всех земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ). Правовой режим сельскохо­зяйственных угодий определяется уполномоченными органами публичной власти в соответствии с федеральными законами (Ч. 7 ст. 36 Кодекса). В числе таких законов следует выделить сам ЗК РФ и Закон о переводе земель из одной категории в другую.

Согласно ст. 7 указанного Закона перевод земель сельскохозяй­ственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в следующих исключительных случаях: консервация земель; создание особо охраняемых природных территорий; уста­новление или изменение черты населенных пунктов; размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муници­пальному району (городскому округу); включение непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в со­став земель лесного или водного фонда; строительство дорог, линий электропередач, линий связи, нефтепроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного проекта рекультивации и т.д.

При этом примечательно, что эта статья распространяется на случаи перевода сельскохозяйственных угодий в другую категорию земель, в то время как в составе категории земель сельскохозяй­ственного назначения существует и вторая субкатегория земель – несельскохозяйственные угодья.

Как следует из ст. 79 ЗК РФ, субкатегория сельскохозяйствен­ных угодий, занимающая особое положение в рамках категории земель сельскохозяйственного назначения, неоднородна. Внутри нее выделяются:

а) «обычные» сельскохозяйственные угодья с низким или средним уровнем кадастровой стоимости. Так, невостребованные земельные доли подлежат выделению в земельный участок, в состав которого в первую очередь включаются неиспользуемые земельные участки и земельные участки худшего качества с их оценкой по кадастровой стоимости;

б) сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых на 50% и более превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);

в) особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе те, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Для двух последних разновидностей сельскохозяйственных угодий установлен ограниченный перечень оснований их перевода в другие категории земель (ст. 7 Закона о переводе земель из одной категории в другую).

Особое правовое положение в составе земель сельскохозяйствен­ного назначения занимает фонд перераспределения, который созда­ется в целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, жи­вотноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота (п. 1 ст. 80 ЗК РФ). Как следует из нормативного определения, данный фонд может включать как сельскохозяйственные, так и несельско­хозяйственные угодья.

Первоначально этот фонд формировался в соответствии со ст. 14 Закона РСФСР от 23 ноября 1990 г. № 374-1 «О земельной реформе», которая предписывала местной администрации создавать специальный земельный фонд для последующего перераспределе­ния и наделения земельными участками граждан для организации крестьянских хозяйств, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства. В фонд включались земли, используемые не по целевому назначению, неэффективно используемые, а также выбывшие из оборота или переведенные в менее ценные угодья.

Согласно п. 11 ст. 3 Вводного закона со дня введения в действие ЗК РФ в фонд перераспределения включаются все земли, нахо­дившиеся на день введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 г. № 323 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» фондах перераспределения земель. В настоя­щий момент фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков сельскохозяйственного назначения, поступа­ющих в этот фонд: при добровольном отказе от земельного участка,

Согласно п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель земельные уча­стки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвоз­мездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

Необходимо отметить ряд общих и особых обязанностей право­обладателей земельных участков, обусловленных функцией земель сельскохозяйственного назначения как средства производства в сельском хозяйстве. К числу общих обязанностей относится исполь­зование земельных участков в соответствии с целевым назначением данной категории земель и разрешенным использованием спосо­бами, которые не должны причинить вред земле как природному объекту, в том числе приводить к деградации, загрязнению, захлам­лению земель, отравлению, порче и иным негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (п. 1 ст. 6 Закона об обороте земель).

К числу особых обязанностей правообладателей земельных участков, вытекающих из экологического законодательства, от­носятся: обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения; требования в сфере мелиорации земель; требования в сфере использования пестицидов и агрохимикатов (ст. 42, 43, 49 Закона об охране окружающей среды).